Užívanie spoločných priestorov, fond prevádzky, údržby a opráv, neplatiči

Vlastník bytu má povinnosť udržiavať spoločné priestory domu v stave spôsobilom na riadne užívanie a zaobchádzať so zariadením domu tak, aby nespôsoboval škodu na spoločnom majetku. Ďalej musí dbať na protipožiarnu bezpečnosť a nehromadiť v spoločných priestoroch (na chodbách a v pivniciach) nadmerné množstvo vecí a nábytku. 

Pri nedovolenom zahradení spoločného priestoru musí byť prekážka, aj bez súhlasu vlastníka odstránená. Nedodržanie protipožiarnych predpisov môže byť sankcionované príslušným orgánom (požiarnikmi), a táto sankcia následne prenesená na konkrétneho vlastníka. V prípade, že si chce vlastník do spoločných priestorov umiestniť napr. mrežu, musí mať na tento dodatočný zásah stavebné povolenie a súhlas ostatných vlastníkov.

Zákon tiež nedovoľuje obmedzovať ostatných vlastníkom nadmerným hlukom, prachom, dymom a podobne. Niektoré bytové domy majú konkrétne činnosti upravené internými smernicami (napr. zákaz fajčenia v spoločných priestoroch.) Spoločenstvo nie je oprávnené v prípade nedodržania týchto smerníc vymáhať pokuty. Prípadné porušenia sa musia riešiť súdnou cestou, pričom dôkazné bremeno je na navrhovateľovi, teda spoločenstve.

Treba pamätať na to, že spoločenstvo vlastníkov bytov spravuje bytový dom ako celok a brať ohľad aj na ostatných vlastníkov, vo veciach potrebných investícií. (Ak napr. zateká strecha, nie je to problém iba vlastníkov vrchného poschodia.)

Fond prevádzky, údržby a opráv (ďalej len fond opráv) slúži na opravy a údržbu spoločných častí a zariadení bytového domu, obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu bytového domu, balkónov a lodžií. Tento fond je tvorený z mesačných platieb vlastníkov, príjmov z prenájmu, prípadnej dražby bytu apod.

Výška príspevku do fondu opráv sa určuje podľa podlahovej plochy bytu, v prípade, že má byt balkón, lodžiu alebo terasu, je to aj 25% plochy daného príslušenstva. Zálohové platby musia byť uhrádzané mesačne vopred. Výška príspevku do fondu sa môže meniť, musí ju však odsúhlasiť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Každý vlastník má právo nahliadnuť do evidencie príjmov a výdavkov fondu opráv, a toto právo mu nesmie byť odopreté.

Pri určovaní preddavkov do fondu opráv sú vlastníci bytov povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý sa nevyužíva sa nemôže domáhať úplneho upustenia od povinnosti uhrádzať poplatky za správu a platby do fondu opráv.

Častým a vážnym problémom hospodárenia spoločenstiev sú vlastníci – neplatiči, na ktorých doplácajú ostatní obyvatelia domu. Problém je nutné urýchlene riešiť, nakoľko dlhodobé neplatenie zálohových platieb môže dostať spoločenstvo do finančnej neschopnosti, najmä ak je zadlžené úverom.

Vo väčšine prípadov sa takéto nedoplatky uhrádzajú z fondu opráv, keďže ostatné platby spoločenstva sú predmetom ročného vyúčtovania. Pri splatení dlhu sa tieto prostriedku vrátia späť do fondu opráv. V krajnom prípade sa problém s neplatičmi rieši súdnou cestou alebo dražbou bytu. Úroky z omeškania platieb a zmluvné pokuty si určujú vlastníci hlasovaním na schôdzi zhromaždenia.

Na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy, novela zákona dovoľuje spoločenstvu spracúvať osobné údaje vlastníkov a na účel ochrany majetku vlastníkov je oprávnené zverejňovať zoznam vlastníkov, ktorí majú výšku nedoplatku za správu a do fondu opráv aspoň 500 eur.